小产权房从诞生之初就被戴上了不受法律保护的帽子，并且戴着这顶帽子一直在茁壮地成长，在全国各地生根开花。在不断地争议和喊打声中，小产权房日子过得提心吊胆，但也有滋有味。如今小产权房再次听见了第一只靴子落地的声音，2月21号，国土部在发布会上表示，今年将会选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理。怎样清理？有关小产权房的第二只靴子何时能够落地？小产权房未来的出路会怎样？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员刘戈共同评论。
国土部将试点清理小产权房，扶正之说再度被热议，剪不断理还乱的产权归属该如何解决？
打开一些网站，记者浏览了很久发现，一个位于北京市延庆县的小产权房在售楼盘，销售人员说，现在买的人挺多的，客户主要选择的是四五六层的房。
赵先生(北京龙聚山庄售楼处销售人员)：您从网站上看一下我们的房子，我们和大产权都在一起，都在一个小区。
记者：那我小产权房不受影响是吗？
赵先生：不受影响。
记者：那小产权房它本身不就是没有权证吗？
赵先生：我们这走的是新农村(建设)。
开发商把新农村建设用来当借口，那么其他的楼盘又如何呢？记者来到位于北京通州区梨园镇的高楼金第，网上显示的这个楼盘还有房源，奇怪的是，记者却没有找到售楼处，一番打探后，记者在一个隐蔽的宅楼里的房间找到了工作人员。
北京高楼金第物业人员：我们不卖(房)，我们这是村民安置(房)，没有卖房这一说。
售楼人员否认了卖房一说，那这里的房子究竟是否对外销售呢？记者在门口恰巧碰到来到物业退装修押金的买房者，他说，这里不是没有房子，只是销售渠道变的更加隐蔽了。
记者：是买的他们这哪个楼？
买房者：就这儿。
买房者：当初买的五千块钱(每平米)，2009年，买小的，二十多万。
记者：销售在这是吗？
买房者：对，当初销售是在这儿，当时的售楼处还像模像样的，正规售楼处。
小产权新房隐蔽销售，而同样位于高楼金第的二手房源则显得从容很多，小区房间窗户上的出售房屋广告很扎眼，在小区里，记者正巧碰到两位去年刚在这买房的老人，他们以不到20万元的价格，买下了一套30平米的一居室。
记者：那您二老有没有听说，说现在小产权房要清理啊？
买房者：村里得赔钱吧。
记者：就是觉得村里可能会赔。
买房者：只能说我估计能往回收，再收你一点什么钱，就是国家的地皮钱，比如一平米再给你增加四千五千，你要不要，不要，退。
表示，小产权房不具备普通商品房的法律性质，对业主来说，存在着购买风险。
张利军(江苏东恒律师事务所律师)：作为一个小产权房，那么它往往占有可能没有问题，使用也没有问题，收益在一定情况下出售给别人，可能也没有问题，但是在发生纠纷的时候，比较难以维护自己的权利。
在南京记者调查发现，有些买了小产权房的业主，面临的难题是子女和社保缴纳方面。
江苏南京兴都花园居民：像老头、老太太在这买得多。
记者：年轻人买有问题？
江苏南京兴都花园居民：一般年轻人在这里买得很少，买了小孩上不起来怎么弄呢，也没有办法。
记者：就是医保现在在哪找呢？
江苏南京兴都花园居民：你没有户口哪也不承认你的(身份)，你到哪弄啊？
尹中立：供给和需求造就了小产权房的存在
(中国社科院金融研究所研究员《今日观察》特邀评论员)
从市场本身的行为来看，首先从需求层面看，它有它存在的道理，第产权房的价格相对于周边的商品住房，价格要很多，有些50%以上。对于很多刚刚走出校门的一些年轻人来说，它有很强烈的吸引力，第二从位置来说，有很多小产权房的位置实际上比很多商品住房的位置更加。突出的例子就是深圳市有很多城中村，这些城中村毫无疑问都是小产权房，但因为它们周边有很多写字楼，所以写字楼很多这些白领可能就会选择住在这些城中村，方便，价格比较低，而且位置很优越，所以有很强的吸引力。
从供给的层面来看，小产权房也有很强的存在理由，因为从现在中国的土地管理法来看，农村集体土地的制的土地是不能够自由进入市场买卖的，这样对于农民来说，最好的选择就是在自己的土地上盖好房子，然后出租，或者是出售，这样他能获得更大的利益。所以有了供给，也有需求，那么它的市场就会存在了。
刘戈：小产权房产生法律上的纠纷是不被法律保护的
(《今日观察》评论员)
就我了解，很多地方的小产权房实际上真正住进去的都是那些有实际需求的人，因为我家里就有人住小产权房，就在北京的天通苑[最新消息 价格 户型 点评]和回龙观往北那一带，那一带再往南一点，就是北京的中关村，有很多白领在城里租房子很贵，从地理位置来说，住在这一带离上班的地方不算太远，所以很多白领成为了买房的人。随之，他们外地的父母也会变成这个地方买房的人，还有一部分城里面的人回迁拿到一笔钱，他们觉得住在城里成本太高，而且想自己获得一笔钱，这时他宁愿用更低的价格在这个地方买一个的房子。所以这些所谓小产权房的聚集地，反倒是人气很旺，它比很多商品房的人气要旺的多，因为真正的是大家一种真实的需求。
另外一方面，虽然这几年来一直说要制止、清理、清查，但是真正硬对硬的去处理小产权房的案例不多。比如2010年，北京有叫一个“水岸江南[最新消息 价格 户型 点评]”项目，大的四合院，最后是真拆了，但是那个房子是在属于耕地，不是集体建设用地，所以就被拆掉了，但这种案例很少。这么多年来，通州的太义园从2011年到现在，已经盖了五期了，上百万平方米的房子，大家一直住的相安无事。所以从心理上，他不会担心房子真的会被拆了，就是一个法律上的问题，也就是说，如果真的我和别人产生法律上的纠纷，那是不会被法律保护的，如果是自己住，其实一点都不担心。
尹中立：北京在小产权房的问题上进行了一些尝试
首先，这种尝试在2010年年底开始，在北京有所突破，因为北京市面临着大量的建设保障性住房的任务，但在现有的资金的支持状况下，北京市政府有很大的资金压力。但是周边的这些农村集体土地的这些机构不仅有钱，而且有土地，缺的就是政策上的一种突破，也就是说，市政府只要能够确认我的土地，这种建设住房合法性，那么这个问题实际上就迎刃而解。在这种现实的压力和需求之下，北京市政府和有关部门进行协商，进行了一些尝试。
也就是说，在集体土地制的土地上建租赁住房，然后给它一个合法的身份，但有个前提条件：第一，你要符合规划的统一安排；第二是只租不售，在两个约束条件之下，它的身份实际上得到了确认，这无论是在法律上，还是在实践当中，都是有指导意义的，因为它实际上意味着现有政策的一个飞跃的突破。因为现在现行的这种土地管理制度，实际上是说的清楚，农村集体土地制的土地，是不能够进入市场进行流通的。现在北京的尝试性做法，事实上就意味着这些土地在一定的条件之下，它就可以进入市场进行流通，事实上这个政策上的意义就在这个地方，这是对未来的整个清理小产权房，未来的整个土地制度改革，实际上都有值得观察的地方。
刘戈：小产权房可以作为村民自建租赁房
在北京昌平区叫海景落的村子里，那地方就回龙观，它和北京的上地科技产业园区，原来这个村子里进行了旧城改造，那么很多村民上楼了，这个时候腾出来一千多亩地，所以北京市就规划把这个地方变成一个村民自建租赁房。开始的时候，规定的用词是叫公租房，后来变成了租赁房，也就说这个房子以后是可以租赁给任何人的，它是一个商品性质的租赁房。所以这个房子就把以前整个的所谓小产权房的思路发生了一个根本性的变化，就是以前我们就纠缠在产权上。小产权、大产权，现在把产权这个问题回避掉，我们就进行租赁，现在全村也已经也同意，就是这个房子可以作为全体村民一个永久的财产一直租赁下去。这样既解决了周边的中关村这些人才的住房的问题，同时也解决了村民们的生计问题。这是具有创意的，对未来来说，这是具有指导意义的一种尝试。
刘戈：把小产权房盘活解决城市房价问题
现在北京市的这个做法，如果要通过租的办法来解决，而不是像以前用小产权偷偷卖的做法。在改革的进程当中，以前都讲新人新办法，老人老办法，其实房子的问题是不是也可以，老房老办法，新房新办法。比如新房通过只租不卖的方式，最后把农村的剩余的农村建设用地盘活，这是不是一个可以解决农村土地建设问题，同时也是可以解决城市房价问题的一个好的道路呢？
尹中立：清理小产权房规划先行
小产权房之所以需要清理，需要整顿，一个很重要的问题是小产权房实际上是在没有统一规划的情况下乱建，违背了城市的整体功能发挥的原则。所以未来在小产权房清理过程当中，我觉得首先无论是制度上怎么突破，首先要做到整体的统一的规划，要做到规划先行。不能因为现在的法律规定的集体土地不能够进入市场，所以我们就忽视了对整个城市周边地区的规划前期的一些准备工作。在制度改变之前，我们要把规划走在前头，要准备好这个有关制度的调整，在这个调整的过程当中，注意利益如何去合理的分配。
小产权房从诞生之初就被戴上了不受法律保护的帽子，并且戴着这顶帽子一直在茁壮地成长，在全国各地生根开花。在不断地争议和喊打声中，小产权房日子过得提心吊胆，但也有滋有味。如今小产权房再次听见了第一只靴子落地的声音，2月21号，国土部在发布会上表示，今年将会选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理。怎样清理？有关小产权房的第二只靴子何时能够落地？小产权房未来的出路会怎样？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员刘戈共同评论。
国土部将试点清理小产权房，扶正之说再度被热议，剪不断理还乱的产权归属该如何解决？
打开一些网站，记者浏览了很久发现，一个位于北京市延庆县的小产权房在售楼盘，销售人员说，现在买的人挺多的，客户主要选择的是四五六层的房。
赵先生(北京龙聚山庄售楼处销售人员)：您从网站上看一下我们的房子，我们和大产权都在一起，都在一个小区。
记者：那我小产权房不受影响是吗？
赵先生：不受影响。
记者：那小产权房它本身不就是没有权证吗？
赵先生：我们这走的是新农村(建设)。
开发商把新农村建设用来当借口，那么其他的楼盘又如何呢？记者来到位于北京通州区梨园镇的高楼金第，网上显示的这个楼盘还有房源，奇怪的是，记者却没有找到售楼处，一番打探后，记者在一个隐蔽的宅楼里的房间找到了工作人员。
北京高楼金第物业人员：我们不卖(房)，我们这是村民安置(房)，没有卖房这一说。
售楼人员否认了卖房一说，那这里的房子究竟是否对外销售呢？记者在门口恰巧碰到来到物业退装修押金的买房者，他说，这里不是没有房子，只是销售渠道变的更加隐蔽了。
记者：是买的他们这哪个楼？
买房者：就这儿。
买房者：当初买的五千块钱(每平米)，2009年，买小的，二十多万。
记者：销售在这是吗？
买房者：对，当初销售是在这儿，当时的售楼处还像模像样的，正规售楼处。
小产权新房隐蔽销售，而同样位于高楼金第的二手房源则显得从容很多，小区房间窗户上的出售房屋广告很扎眼，在小区里，记者正巧碰到两位去年刚在这买房的老人，他们以不到20万元的价格，买下了一套30平米的一居室。
记者：那您二老有没有听说，说现在小产权房要清理啊？
买房者：村里得赔钱吧。
记者：就是觉得村里可能会赔。
买房者：只能说我估计能往回收，再收你一点什么钱，就是国家的地皮钱，比如一平米再给你增加四千五千，你要不要，不要，退。
表示，小产权房不具备普通商品房的法律性质，对业主来说，存在着购买风险。
张利军(江苏东恒律师事务所律师)：作为一个小产权房，那么它往往占有可能没有问题，使用也没有问题，收益在一定情况下出售给别人，可能也没有问题，但是在发生纠纷的时候，比较难以维护自己的权利。
在南京记者调查发现，有些买了小产权房的业主，面临的难题是子女和社保缴纳方面。
江苏南京兴都花园居民：像老头、老太太在这买得多。
记者：年轻人买有问题？
江苏南京兴都花园居民：一般年轻人在这里买得很少，买了小孩上不起来怎么弄呢，也没有办法。
记者：就是医保现在在哪找呢？
江苏南京兴都花园居民：你没有户口哪也不承认你的(身份)，你到哪弄啊？
尹中立：供给和需求造就了小产权房的存在
(中国社科院金融研究所研究员《今日观察》特邀评论员)
从市场本身的行为来看，首先从需求层面看，它有它存在的道理，第产权房的价格相对于周边的商品住房，价格要很多，有些50%以上。对于很多刚刚走出校门的一些年轻人来说，它有很强烈的吸引力，第二从位置来说，有很多小产权房的位置实际上比很多商品住房的位置更加。突出的例子就是深圳市有很多城中村，这些城中村毫无疑问都是小产权房，但因为它们周边有很多写字楼，所以写字楼很多这些白领可能就会选择住在这些城中村，方便，价格比较低，而且位置很优越，所以有很强的吸引力。
从供给的层面来看，小产权房也有很强的存在理由，因为从现在中国的土地管理法来看，农村集体土地的制的土地是不能够自由进入市场买卖的，这样对于农民来说，最好的选择就是在自己的土地上盖好房子，然后出租，或者是出售，这样他能获得更大的利益。所以有了供给，也有需求，那么它的市场就会存在了。
刘戈：小产权房产生法律上的纠纷是不被法律保护的
(《今日观察》评论员)
就我了解，很多地方的小产权房实际上真正住进去的都是那些有实际需求的人，因为我家里就有人住小产权房，就在北京的天通苑[最新消息 价格 户型 点评]和回龙观往北那一带，那一带再往南一点，就是北京的中关村，有很多白领在城里租房子很贵，从地理位置来说，住在这一带离上班的地方不算太远，所以很多白领成为了买房的人。随之，他们外地的父母也会变成这个地方买房的人，还有一部分城里面的人回迁拿到一笔钱，他们觉得住在城里成本太高，而且想自己获得一笔钱，这时他宁愿用更低的价格在这个地方买一个的房子。所以这些所谓小产权房的聚集地，反倒是人气很旺，它比很多商品房的人气要旺的多，因为真正的是大家一种真实的需求。
另外一方面，虽然这几年来一直说要制止、清理、清查，但是真正硬对硬的去处理小产权房的案例不多。比如2010年，北京有叫一个“水岸江南[最新消息 价格 户型 点评]”项目，大的四合院，最后是真拆了，但是那个房子是在属于耕地，不是集体建设用地，所以就被拆掉了，但这种案例很少。这么多年来，通州的太义园从2011年到现在，已经盖了五期了，上百万平方米的房子，大家一直住的相安无事。所以从心理上，他不会担心房子真的会被拆了，就是一个法律上的问题，也就是说，如果真的我和别人产生法律上的纠纷，那是不会被法律保护的，如果是自己住，其实一点都不担心。
尹中立：北京在小产权房的问题上进行了一些尝试
(中国社科院金融研究所研究员《今日观察》特邀评论员)
首先，这种尝试在2010年年底开始，在北京有所突破，因为北京市面临着大量的建设保障性住房的任务，但在现有的资金的支持状况下，北京市政府有很大的资金压力。但是周边的这些农村集体土地的这些机构不仅有钱，而且有土地，缺的就是政策上的一种突破，也就是说，市政府只要能够确认我的土地，这种建设住房合法性，那么这个问题实际上就迎刃而解。在这种现实的压力和需求之下，北京市政府和有关部门进行协商，进行了一些尝试。
也就是说，在集体土地制的土地上建租赁住房，然后给它一个合法的身份，但有个前提条件：第一，你要符合规划的统一安排；第二是只租不售，在两个约束条件之下，它的身份实际上得到了确认，这无论是在法律上，还是在实践当中，都是有指导意义的，因为它实际上意味着现有政策的一个飞跃的突破。因为现在现行的这种土地管理制度，实际上是说的清楚，农村集体土地制的土地，是不能够进入市场进行流通的。现在北京的尝试性做法，事实上就意味着这些土地在一定的条件之下，它就可以进入市场进行流通，事实上这个政策上的意义就在这个地方，这是对未来的整个清理小产权房，未来的整个土地制度改革，实际上都有值得观察的地方。
刘戈：小产权房可以作为村民自建租赁房
(《今日观察》评论员)
在北京昌平区叫海景落的村子里，那地方就回龙观，它和北京的上地科技产业园区，原来这个村子里进行了旧城改造，那么很多村民上楼了，这个时候腾出来一千多亩地，所以北京市就规划把这个地方变成一个村民自建租赁房。开始的时候，规定的用词是叫公租房，后来变成了租赁房，也就说这个房子以后是可以租赁给任何人的，它是一个商品性质的租赁房。所以这个房子就把以前整个的所谓小产权房的思路发生了一个根本性的变化，就是以前我们就纠缠在产权上。小产权、大产权，现在把产权这个问题回避掉，我们就进行租赁，现在全村也已经也同意，就是这个房子可以作为全体村民一个永久的财产一直租赁下去。这样既解决了周边的中关村这些人才的住房的问题，同时也解决了村民们的生计问题。这是具有创意的，对未来来说，这是具有指导意义的一种尝试。
刘戈：把小产权房盘活解决城市房价问题
(《今日观察》评论员)
现在北京市的这个做法，如果要通过租的办法来解决，而不是像以前用小产权偷偷卖的做法。在改革的进程当中，以前都讲新人新办法，老人老办法，其实房子的问题是不是也可以，老房老办法，新房新办法。比如新房通过只租不卖的方式，最后把农村的剩余的农村建设用地盘活，这是不是一个可以解决农村土地建设问题，同时也是可以解决城市房价问题的一个好的道路呢？
尹中立：清理小产权房规划先行
(中国社科院金融研究所研究员《今日观察》特邀评论员)
小产权房之所以需要清理，需要整顿，一个很重要的问题是小产权房实际上是在没有统一规划的情况下乱建，违背了城市的整体功能发挥的原则。所以未来在小产权房清理过程当中，我觉得首先无论是制度上怎么突破，首先要做到整体的统一的规划，要做到规划先行。不能因为现在的法律规定的集体土地不能够进入市场，所以我们就忽视了对整个城市周边地区的规划前期的一些准备工作。在制度改变之前，我们要把规划走在前头，要准备好这个有关制度的调整，在这个调整的过程当中，注意利益如何去合理的分配。